Доход от продажи квартиры по общему правилу облагается
налогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплаты
подоходного налога или снижения налогового бремени. В том случае, если продать
квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачет
при продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог,
если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и
другие вопросы в нашей публикации.
Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различные
сделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения
(определения налоговой базы при расчете НДФЛ). При продаже квартиры, получив
доход, налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях
обязанности платить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры
налогоплательщик или возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.
Возможен ли взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли
платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросы
необходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.
·
Срок владения квартирой перед продажей и
покупкой новой квартиры
·
Если проданная квартира была в Вашей
собственности более установленного в законе минимального предельного срока
владения, то полученный от продажи доход освобождается от налогообложения.
Предельный срок владения может быть 3 или 5 лет в зависимости от того:
·
когда была приобретена продаваемая квартира (до
1 января 2016 года или позже),
·
каким образом продаваемая квартира оказалась в
Вашей собственности (приобретена по договору купли-продажи, дарения, при
наследовании и т.д.)
·
является ли квартира единственной или нет.
Семьи, у которых два или более ребенка, освобождаются от
уплаты налога при продаже квартиры независимо от срока владения квартирой (для
этого должны соблюдаться условия в ст. 217.1 НК РФ).
Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если
продал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владели
проданной квартирой.
Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой
квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это
зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ,
получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).
В любом случае, если квартира была в Вашей собственности
более 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платить
налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть от
того, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.
Покупка и продажа
квартиры в одном налоговом периоде
Как было сказано выше, продажа и покупка квартиры
рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с
точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее
минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить
НДФЛ. А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный
налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог.
Расчет налога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке
квартиры производится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за
календарный год (налоговым периодом признается календарный год). Нужно ли платить
налог, если продать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа
квартиры осуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначала
подает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которой
рассчитывает НДФЛ к уплате. А потом для получения вычета при покупке квартиры
подает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (или
получает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).
Пример : В
2020 году женщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала
унаследованную квартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае
необходимо подать декларацию за 2020 год, рассчитать и заплатить налог при продаже квартиры. В
2022 году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет при
покупке квартиры.
Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке
квартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купить
квартиру в один год?
Покупка и продажа
квартиры в один год: налоговый вычет
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право
При продаже квартиры На получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Или вместо получения имущественного налогового вычета
налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на
сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов,
связанных с приобретением этого имущества.
Пример Женщина
продала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретена
за 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходы
при покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб. ((5 000
000 – 4 000 000)*0,13).
При покупке квартиры На получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
На получение имущественного налогового вычета в сумме
фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по
ипотеке.
Пример Мужчина
приобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчина
вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть
260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).
Но можно ли
при покупке и продаже квартиры в одном налоговом периоде одновременно получить
вычет при продаже и вычет при покупке недвижимости?
Нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить
другую?
Если продал квартиру и купил другую, нужно ли платить налог?
Закон не предусматривает прямую возможность произвести
взаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленной
квартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры). И если продать квартиру
и сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, не
является основанием для освобождения от налогов. Однако если Вы продали
квартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе
одновременно оформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры,
тем самым произвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.
Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажа
одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права
собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом
периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение
одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3
пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,
полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря 2011 г. N
03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужно ли платить
налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будет отрицательным.
Пример В 2020 году мужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн. руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб. В начале 2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитывает налог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этом же году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продаже квартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13). Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в 2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %, получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).
При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартиры в одном году нужно учесть следующие моменты:
·
У Вас должно быть право на получение
имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы
получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся,
подробнее здесь).
·
Вы должны иметь право на получение
имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в
котором Вы продали квартиру. Отметим, что право на получение вычета при
приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год
подписания акта приема-передачи квартиры.
·
При определении налоговой базы по доходам,
полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10
НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по
договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).
Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные
налогообложением продажи и покупки квартиры в один год.
Нужно ли подавать декларацию, если продал и купил квартиру в
один год?
Если Вы продаете квартиру, которой владели менее
минимального предельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию
3-НДФЛ. Если Вы продали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном
налоговом периоде), в декларации Вы вправе применить имущественный вычет при
продаже квартиры, а также имущественный вычет при покупке новой квартиры.
! Начиная с доходов 2021 года налогоплательщики вправе не
указывать в налоговой декларации доходы от продажи квартиры, если в отношении
такого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на
имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и если сумма всех таких
доходов от продажи соответствующей недвижимости в налоговом периоде не
превышает 1 000 000 руб.
Можно ли сделать взаимозачет при
продаже и покупке квартиры неработающему?
Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получен
только при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это
официальная заработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при
покупке — продаже квартиры пенсионеру, который не работает, и остальным
категориям нетрудоустроенных граждан?
Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может
быть применен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и
покупка другой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от
27 января 2012 г. N 03-04-05/5-81).
Если продажа одной квартиры и оформление права собственности
на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, то
налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых
вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 ст. 220
НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от
продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного
при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от 11 февраля 2016
г. №03-04-05/7154).
Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?
Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемой
квартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить на
вопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купить
другую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:
·
наличие документов, подтверждающих расходы на
приобретение продаваемой квартиры,
·
наличие права на имущественный налоговый вычет
при покупке квартиры,
·
совершение сделок покупки и продажи квартиры в
одном году и т.д.
Публикация носит
ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки
другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в тот налоговые органы с документами на недвижимость (желательно в налоговую того района, где будете отчитываться по налогу).
Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит. И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.
